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重庆洋房,真的在消失

2019-11-29 14:56来源:未知 我要评论(0) 【字体:

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2019年,重庆楼市有一个悖论越来越明显:

一方面,洋房产品在楼市中的占比,越来越高。据铭腾数据显示,2012年,洋房市场占比仅9%,成交168万平方米;2018年提升至19%,成交517万平方米。2019年迄今,洋房占比已超过20%。

另一方面,洋房越来越不像洋房该有的样子。传统洋房"多层、退台、露台、院子"的标准,不断被突破,连13+1的蝶式楼栋,也冠上了洋房名头。重庆洋房,真的在消失,存在的大都是类洋房。

土地开发限制,催化大平层、类洋房潮流

购房者感慨房价上涨,开发商则痛苦于土地价格上涨。不过,土地拍卖除了价格上涨,还有一个值得注意的是所拍地块对开发的限制。

首先是容积率。从近两年来土拍容积率来看,容积率都维持在2左右,相较于过去3、4,甚至是5的土地容积率,这几年的数值迫使开发商在单位面积上能修建、出售的面积更少,开发难度加大。

第二个限制是层高。很多土地都对地块建筑的高度有了要求,比如2019年9月19日西永拍出来的地块,地块建筑高度不高于30米,以3米一层算,这个样的高度不超过10层。北碚静观地块,部分地块要求不高于10米、20米,如此的高度,只能是别墅、洋房。

第三是配套要求更多。过去拿地,一般土地要求是配套修建市政道路等,而现在更多的是要求修建公园、学校、托老所等。

三大限制之下,如过去一般,用多层洋房组团做品质、以高层组团充容积率的做法,完全行不通了。这也导致了类洋房占据市场主流,能够满足"多层、退台、露台、院子"标准的传统洋房越来越少。

成本攀升限制,真洋房成绝对稀缺

土地开发的限制,催化大平层、类洋房潮流。成本的限制,则让真洋房成为绝对稀缺。

从价格上来看,2018年平均地价为5518元/㎡,2019年平均地价为7069元/㎡,上涨28%。而这种横向改变,在洋房市场更为明显。一年之间,28%的地价增长,如果直接反馈到房价上,对购房者无异压力山大,无法接受。

开发商只有选择业态的擦边球,以求得产品的预期溢价。在此情况下,类洋房成了"合理"选择:既然满足了购房者对更高居住品质的心里需求,由让产品价格奔向洋房:

在满足限高的最高要求下,市面上出现了8+1,9+1,甚至13+1的洋房。在此层高的建筑,要做到多数楼层的"退台、露台",几乎是可能的。这也导致了不少类洋房呈现筒子楼,或是呈现非板式结构……让该类产品有了洋房的名,却少了洋房的实。

(市面上的类洋房)

西永洋房,竟然还有"退、错、露、院"!

2019年,重庆楼市能够达到传统花园洋房标准的凤毛麟角,其中一个典型项目就是【西永九号】。

7+1的总层高,总楼高不超过24米,超7.8米横厅设计,保证了居住舒适度。同时,总面积控制在套内97平方米—111平方米,降低了门槛。

退台设计、露台空间,为居住者提供与自然亲密接触的花园或露台,以及私享采光的空间,可以想象一家人在露台品茶、吹牛,享受自然的阳光,清风徐过。

值得一提的是,【西永九号】不仅创造了花园洋房中间楼层的精彩,还赋予顶楼360度环绕露台空间、底楼地下最高6米的灰色空间拓展机会。

对不少同行来说,对【西永九号】花园洋房回归"多、退、露、院"颇为不解——账能算的过来么?这,也正是【西永九号】开发商重庆胜利集团的底气所在:项目依托于中国重庆C97文创公园,目前所推的单一组团,占地125亩、容积率仅2.27。这为【西永九号】的花园洋房产品提供了充足的腾挪余地,回归"多、退、露、院",顺理成章。

【西永九号】的真洋房,不仅是西永板块的独一份,甚至领衔整个西区楼市。

(【西永九号】的露台与花园)

(正文已结束)

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    网友:THOMAS 《死亡诗社》
    评论:超級精彩,我非常喜歡
    网友:ゆ.舌尖腥咸
    评论:楼主你太好了.........
    网友:昔年°  /21c
    评论:不服不行,楼主就是有水平
    网友:仅此°future
    评论:看后感悟了点,收下了
    网友:逆光Presumptuous≈
    评论:谢谢提供,继续努力!
    网友:浅笑忧伤
    评论:要顶的啊,楼主辛苦了,谢谢
    网友:猥琐纠结之美
    评论:妈妈说不准我们早恋,没说我们不准结婚。
    网友:遗忘。Forgotten.
    评论:行,有意义,我顶 谢谢您了
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