2019年，重庆楼市有一个悖论越来越明显：

一方面，洋房产品在楼市中的占比，越来越高。据铭腾数据显示，2012年，洋房市场占比仅9%，成交168万平方米；2018年提升至19%，成交517万平方米。2019年迄今，洋房占比已超过20%。

另一方面，洋房越来越不像洋房该有的样子。传统洋房"多层、退台、露台、院子"的标准，不断被突破，连13+1的蝶式楼栋，也冠上了洋房名头。重庆洋房，真的在消失，存在的大都是类洋房。

土地开发限制，催化大平层、类洋房潮流

购房者感慨房价上涨，开发商则痛苦于土地价格上涨。不过，土地拍卖除了价格上涨，还有一个值得注意的是所拍地块对开发的限制。

首先是容积率。从近两年来土拍容积率来看，容积率都维持在2左右，相较于过去3、4，甚至是5的土地容积率，这几年的数值迫使开发商在单位面积上能修建、出售的面积更少，开发难度加大。

第二个限制是层高。很多土地都对地块建筑的高度有了要求，比如2019年9月19日西永拍出来的地块，地块建筑高度不高于30米，以3米一层算，这个样的高度不超过10层。北碚静观地块，部分地块要求不高于10米、20米，如此的高度，只能是别墅、洋房。

第三是配套要求更多。过去拿地，一般土地要求是配套修建市政道路等，而现在更多的是要求修建公园、学校、托老所等。

三大限制之下，如过去一般，用多层洋房组团做品质、以高层组团充容积率的做法，完全行不通了。这也导致了类洋房占据市场主流，能够满足"多层、退台、露台、院子"标准的传统洋房越来越少。

成本攀升限制，真洋房成绝对稀缺

土地开发的限制，催化大平层、类洋房潮流。成本的限制，则让真洋房成为绝对稀缺。

从价格上来看，2018年平均地价为5518元/㎡，2019年平均地价为7069元/㎡，上涨28%。而这种横向改变，在洋房市场更为明显。一年之间，28%的地价增长，如果直接反馈到房价上，对购房者无异压力山大，无法接受。

开发商只有选择业态的擦边球，以求得产品的预期溢价。在此情况下，类洋房成了"合理"选择：既然满足了购房者对更高居住品质的心里需求，由让产品价格奔向洋房：

在满足限高的最高要求下，市面上出现了8+1，9+1，甚至13+1的洋房。在此层高的建筑，要做到多数楼层的"退台、露台"，几乎是可能的。这也导致了不少类洋房呈现筒子楼，或是呈现非板式结构……让该类产品有了洋房的名，却少了洋房的实。

（市面上的类洋房）

西永洋房，竟然还有"退、错、露、院"！

2019年，重庆楼市能够达到传统花园洋房标准的凤毛麟角，其中一个典型项目就是【西永九号】。

7+1的总层高，总楼高不超过24米，超7.8米横厅设计，保证了居住舒适度。同时，总面积控制在套内97平方米—111平方米，降低了门槛。

退台设计、露台空间，为居住者提供与自然亲密接触的花园或露台，以及私享采光的空间，可以想象一家人在露台品茶、吹牛，享受自然的阳光，清风徐过。

值得一提的是，【西永九号】不仅创造了花园洋房中间楼层的精彩，还赋予顶楼360度环绕露台空间、底楼地下最高6米的灰色空间拓展机会。

对不少同行来说，对【西永九号】花园洋房回归"多、退、露、院"颇为不解——账能算的过来么？这，也正是【西永九号】开发商重庆胜利集团的底气所在：项目依托于中国重庆C97文创公园，目前所推的单一组团，占地125亩、容积率仅2.27。这为【西永九号】的花园洋房产品提供了充足的腾挪余地，回归"多、退、露、院"，顺理成章。

【西永九号】的真洋房，不仅是西永板块的独一份，甚至领衔整个西区楼市。

（【西永九号】的露台与花园）

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