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人人都爱大社区,为何大盘越来越少?125亩【西永九号】难再寻

2019-12-20 16:30来源:未知 我要评论(0) 【字体:

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世人都晓大盘好,不仅社区环境相对较好,各方面配套也更齐全。十余年前,重庆大社区比比皆是,占地不到三五百亩的都不好意思自称大盘。现在,大社区越来越少。即便在迄今连续两年雄踞重庆板块住宅成交量榜首的西永,单一组团占地能超过百亩、并且名校与特色商业街等配备齐全的楼盘,也仅有【西永九号】等极少楼盘。

大盘越来越少的根本原因,在于土地供应结构的变化。

从2011年至2019年,重庆主城商住用地的平均占地规模,2016年最高才161亩,2019年则首次跌下百亩——仅94亩。

2011年至2019年主城商住用地平均占地规模趋势

大盘减少背后的城市博弈

主管部门控制地块供应的占地规模,这不是一个简单策略,涉及到对城市开发的调控。城市管理越成熟,越不会轻易供应大地块。

仅举一个表层原因:过去的千亩大盘,开发年限动辄5—6年,这意味着5—6年后地块才趋成熟。如果分划成一两百亩的地块供应,开发年限大多2—3年,多个开发商接手,两三年后区域即趋成熟。开发进程大幅度缩短,换着你是城市管理者,作何选择?

另一方面,越是大盘大地块,越是要承担区域乃至城市综合配套功能。这对居住者是好事,但对开发商来说,却意味着更大的投入。还是以西永为例,【西永九号】所在地块占地约600亩,建筑面积超过70万平方米,囊括了胜利C97文创公园。要知道,即便在整个重庆,单个楼盘"配套"一个大型文创公园的,尚无先例。

人人都爱大社区,百亩组团最宜居

即便是大盘,开发商皆会组团式开发。否则社区太大,极难规划——没有哪个业主愿意从下楼到出社区大门还要走上一公里吧?何况大盘数年的开发周期内,前期业主没谁愿意住上几年工地。

那么问题来了:多大的组团适宜?

这个问题,楼市早就有实证的案例。例如大名鼎鼎的龙湖∙水晶郦城。作为重庆标杆性的高层低密度大社区,水晶郦城分5个组团开发,占地面积100至200亩,例如二组团颐苑占地约173亩。

(龙湖水晶郦城大社区)

历数重庆楼市迄今有口皆碑的诸多大社区,可以发现一个有趣的共同点:"百亩千户"。组团占地100到200亩,居住者1000户上下。这都是巧合?当然不是。精明的开发商早就研究了中国现阶段的人居需求:在满足各方面配套的前提下,"百亩千户"是在环境营造与人间烟火气之间,一个相对恰当的平衡点。

西永板块"百亩千户"最稀缺

土地供应越来越严格,"百亩千户"组团现在越来越难寻。正如本文开头所言,即便在西永这样的住宅量成交榜首板块,也仅有【西永九号】等极少数的楼盘。

【西永九号】目前正热销的一组团,占地125亩、合计1517户,典型的"百亩千户"。

作为西永稀缺的"百亩千户",【西永九号】有多个值得分析的点:

首先,是环境营造与生活氛围的协调。该项目一组团容积率仅为2.26,在适度居住人口的基础之上,留出了宽裕的社区空间。为营造环境,开发商还重金引入了龙湖御用景观设计公司,以"海岛探险之旅"串起了社区归家线路,各种可互动的水景,也能满足孩子们嬉戏玩水的需求。不仅如此,开发商甚至将物业服务都托管给了龙湖智慧物业。

(【西永九号】一组团总平图)

其次,是组团式开发与大社区配套的融合。教育配套签约了名校树人小学,商业配套是在一组团规划了500米特色步行街,商业体量达50000平方米——并引入第一太平戴维斯,未来将含有特色餐饮点、咖啡馆、电影院、时尚品牌、运动健身馆等众多匹配大社区的生活、休闲业态。

第三,【西永九号】是重庆制造业大佬胜利集团的房地产首作。众所周知,品牌开发商发展初期往往是出经典楼盘的时候,到了"高周转"的发展阶段,项目复制则成了主流。胜利集团努力在【西永九号】营造"百亩千户"品质大社区,不外乎希望也造一个标杆,开一个好头。难怪该项目近期所推套内约68-98㎡墅区高层,以及套内97-111㎡阔景洋房,在西永卖得风生水起。

(正文已结束)

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